4.要注意!ローンで買える物件と買えない物件がありました!

不動産屋へ電話して物件を見に行く

気になる物件を見つけた時は、すぐに不動産屋に電話をして、内覧の予約をしました。

普段はほぼLINEやメールばかりで、電話を使う機会はあまりありませんでしたが、最初は面倒だなと思っていた電話での見学予約も2、3回やれば慣れてきました。

仕事の休みに合わせて、土日に見学をすることになるのですが、月曜や火曜に物件を見つけた時は1週間が長くてソワソワしてしまいました。
不動産は先着順に交渉が始まると聞いていたので、他の人に先を越されないかと心配になりました。

ただし、このソワソワ感も、回数を重ねると「買える時は買えるし、買えない時は買えないから」と、運と縁次第だと思える余裕がでてくるのでした。

再建築不可物件

まず最初に目を付けたのは、JR山手線沿線の駅から徒歩圏内にある相場より安い物件でした。
築年数は古いですが、フルリノベーションされていて、新築のような雰囲気でした。

実際に不動産担当者と待ち合わせして見に行ってみて、色々わかったことがありました。

まず、この物件は「再建築不可」だということ。
再建築が出来ないから、立地条件が良いのに価格がとても安い。

再建築不可の土地とは、建築基準法でいう道路(通行できても道路と認められていなければなりません)に2メートル以上接道していない場合は、再建築できない、つまり、取壊しても新しく家が建てられないのです。

消防車が入れないような土地に建っている物件は、万が一火災になった時に危ないから建てられない。だから違法だ!とイメージするとわかりやすいです。

再建築不可物件はわりと多く存在します。法改正前は建てることができたからです。
柱さえ残せば、スケルトンリフォームなどをして新築のような家にすることが出来ると言われています。(柱だけ残してのリフォームは、実際には法的に難しいといった話も聞きました。)
フルリノベーションして普通に売られています。
それが今回見に行った物件でした。

ちなみに、再建築不可の物件は普通の住宅ローンが組めません。
土地の価値が低いので、一般的な銀行の住宅ローン審査では門前払いとのことです。

住宅ローンが組めないから、そもそも私達には購入できません。(借りられるノンバンク系の金融機関もあるという噂は聞きましたが、金利がとても高いらしい)
再建築不可の物件は、投資家が賃貸として貸し出すのに、現金一括で買うことが多いと聞きました。

土地40㎡未満の物件

次に目を付けたのは、東京日本橋まで徒歩圏内という素敵な場所に建つ狭小住宅でした。
38㎡の土地に建つ古い物件で、建物の価値は0で土地だけの値段で売り出し中!という感じで安かったのでした。

1階が元印刷工場だったとの事で、ミシンの音も気にならなそうでした。
この1階を店舗兼工場にして、2階を住居スペースにして生活できたらいいかもという理由で見に行きました。

そこでわかったことは、戸建は40㎡未満の土地の物件に対してローンを組めないということ。
(ちなみに、マンションは30㎡未満の場合は組めないそうです)

狭すぎる土地は価値が低く、一般的な銀行の住宅ローン審査では通らないとのことです。
こちらも、住宅ローンが組めないから、そもそも私達には購入できません。

不動産サイトの検索を見てみると「40㎡〜」という選択肢がある理由はそういうことだったようです。

借地権

とても良い立地に素敵な価格の物件があると、借地権付きだったりします。
この借地権付きの物件は、土地に賃料を払いながら戸建を建てさせてもらっているといったイメージです。

所有にならないので、相場より割と安いです。
借地の月額とローン支払いのトータルでの支払い金額を調べてみると、お買い得な場合もあるようです。

所有できなくても安ければいい!といった考え方を持つ人が購入するらしく、こういった条件も考え方次第でお得になるというわけです。
が、私は所有したいので、この条件は除こうと思いました。

わかったこと

  • 物件探しをしていて、素敵な土地に素敵な価格の物件を見つけた場合は、気をつけるべき3つの条件に当てはまる場合が多い。
  • 3つの条件とは、「再建築不可物件である」「40平米以下の土地である」「借地権である」
  • 買えない条件の物件は、すぐに検討から外すようにすると効率的に検索できる。
次は「中古物件が見つからないので新築も検討。土地の検索でわかったこと

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