25. 住宅ローンは変動金利か固定金利のどっちを選択するか?

決定は自分自身で!

ここに書く内容は、個人の考えです。最終的な決定はご自身でお願いします。

変動金利にするか固定金利にするか。もしくは、ミックスにするか。とても悩みました。
正解がないので、なんといいますか、将来という現実で行う、一か八かのゲームといった感覚です。。
住宅ローンの金利を選択する際に、調べたことをまとめておきます。

変動金利は怖い?

変動金利は、金利がとても低く魅力的です。
最低金利のイオン銀行やソニー銀行だと、0.54%くらいの金利です。(2015年4月)

そこで考えるのは、この金利が35年続くかどうかです。
しばらくの間は、変わらないかもしれませんが、35年は長いです。変動という名前らしく変動すると思われます。
バブルがまた来るかはわかりませんが、バブルの絶頂期には8.5%という金利もあったそうです。

ちなみに、4000万の住宅ローンを35年で組んだ場合の総返済額の差額をみると、年1%と年3%の場合で、約1720万程度の支払い差額があります。

東京オリンピックとアベノミクス

2020年に東京オリンピックが開催されます。
それに向けて、景気が良くなっていくといった意見もあります。

安部総理が、2%のインフレ目標とアベノミクスで掲げています。
これは住宅ローンもそうらしいです。もし金利が2%にあがったら、それ以上にあがったら、損になってしまう可能性もあります。
本当に2%にあがるのでしょうか。今の金利は異常事態と考えて、あがるだろうと予測する見方はやはりあるようです。

変動金利の考え方は人それぞれ

変動の場合は、将来金利が上がった場合、支払いがとても辛くなります。怖いです。
とはいえ、そう簡単にすぐ、経済は上向きになるとは思えないので、「変動で借りて低金利の恩恵を受けた方がいい」という考えもあります。

繰り上げ返済ができる人であれば、2%にあがったとしても、支払う総額では、変動金利のほうが得かもしれません。
返す期間をなるべく短くすれば、金利が上昇する前に返せるかもしれません。

預金にある程度余裕がある人であれば、金利が上がった場合でも耐えられますし、金利が低いままであれば得になるという考え方もあります。

あと、今後未来に向けて問題が多くある世の中で、経済がよくなるとは到底思えない、実際給料もあがっていないし、景気が良くなるとしたら、その頃は自分の給料もあがっているからローン払えるでしょ!という考えで変動金利を選択する方もいるようです。

固定金利は安心?

固定金利を選ぶ人は、みなさん「これ以上はきっと下がらない低金利なので、今のうちに固定にしたほうがいい。」と言う方が多いです。

固定金利といえば、フラット35です。金利が1.47%(2015年4月)と、わりと低い金利設定です。
フラット35の場合は、団信保険がありませんので、金利が安く見えますが、多くの都市銀行の長期固定型(35年固定)も、大体同じくらいの金利になっているようです。(個人の属性による)
ちなみに、最初に団信保険料を一括で支払う為、初期費用が高いというデメリットもあります。

省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に利用できる「フラット35S」は、借入金利を一定期間引き下げれるのでさらに低い金利設定というお得な商品だと思います。

長期固定型は、変動金利の超低金利の恩恵を受けられないですが、固定金利のメリットは、支出が一定なので、金利の上昇を気にしなくてもよいところです。
過去30年での固定金利の平均が4%くらいなので、金利の上昇を意識する人は、固定金利にしてしまったほうがいいかもしれません。
なお、フラット35の場合、固定金利の期間中にローンを全額返済すると違約金がある場合があるので注意です。長期固定で借りる前提の金利なのでそういう事もあるそうです。

途中で変更

変動金利を選んでいた人も、金利上昇の雰囲気を感じ取ったら固定金利に変更が出来る銀行が多いです。
ただし、全ての期間を固定にする長期固定は無理で、10年などの短期固定金利であれば変更可能とのことです。

ちなみに、一般的には、変動金利よりも、固定金利の方が先にあがるらしいです。
変動金利にしておいて、金利が上がりそうなら固定にしようと考えていても、変動金利が上がった頃には、すでに固定金利は、けっこう上がっていた。。なんて事があるらしいです。
金利が上昇した時点で慌てて固定金利に借り換えても、更に損をする場合があるということです。

固定金利から変動金利への変更は、銀行によっては、手数料を払えば可能な場合もあるようです。私が借りた都市銀行はNGでした。

変動と固定をミックスする

リスクヘッジとして、ローンを2つに割って、変動と固定の両方を検討する人が増えているそうです。

変動金利で借りる額を出来るだけ少なくして、残りを固定金利で借りることでリスクヘッジをするという考え方の場合、変動金利で借りた分を優先して繰越返済をしていくことで、リスクを小さくすることが可能との事です。
ミックスの内容は自分で細かく選ぶことが可能です。

さて、どっちを選ぶか

金利が低くて、これから上昇すると予想されるのであれば固定金利を選ぶのが基本と言われております。

気になる上昇のタイミングですが、一部の都市銀行では、代表的な期間10年固定型の最優遇金利10年固定の住宅ローンが、徐々に下がってきていたのにも関わらず、2015年の3月から上下し始めたようですが、これだけですぐに上昇するかという判断は難しいです。

今後の金利の上昇については、未来の話なので、正解は誰にもわかりません。
デフレに慣れてしまった日本で、急にお金が世の中に回ることは無いだろうという見方もあります。果たしてどうなのでしょうか。

金利は、いくつかの金利プランを考えてみて、自分の預金の状況、将来の仕事や家庭の状況などと合わせて、自分の意思で決める必要があります。
自分なりに、グローバルな経済を含めて考える必要がありますし、自分が出した結論に従うべきだと思いました。

参考資料をみてみる

googleアラートで、「住宅ローン」というキーワードを登録していると、早めに情報を得ることができます。

住宅ローンのアンケート資料

住宅ローンのアンケート資料(J.D. パワー アジア・パシフィックの報道用資料)(PDF)
2015年2月の資料になりますが、これを読むと、金利上昇は無いと考えている人が増えているように思いました。
  • 金利の先安観が広がる中、借換え需要は鈍化し、変動金利の利用が増える
  • 借換えは消費者が金利上昇を意識した局面で増える傾向にある
  • 2014年に比べて2015年は変動金利を選ぶ人がやや増加
ちなみに、住宅購入者への顧客満足度調査も書いてありました。

対面銀行(一部抜粋)
・1位 大垣共立銀行
・2位 青森銀行
・3位 八十二銀行
・10位 三井住友銀行
・15位 みずほ銀行
・20位 三菱東京UFJ銀行

新形態銀行
・1位 ソニー銀行
・2位 住信SBIネット銀行
・3位 新生銀行

オールアバウト、SBIモーゲージ共同調査

「住宅ローンの借り換えに関する調査」を発表
2001年~2004年に購入した人は「全期間固定金利型」が多く、2009年~2012年に購入した人は半数以上が「変動金利型」と回答していました。

長期金利のグラフ

金利決定に影響している長期金利のこれまでの推移です。
日本相互証券株式会社の長期金利推移グラフ
とても参考になります。

わかったこと

  • 変動か固定を選ぶ決めては、ローンの内容や考え方次第で、どちらがいいか断定する事はできない。
  • アベノミクスは金利2%目標を掲げている。
  • 変動金利よりも、固定金利の方が先にあがるので、変動があがってから固定にするのは損になる場合もある。
  • 金利のシミュレーションを行い、情報を集め、自分自身で決断をすること。
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