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初期費用がわかりづらい
いざ購入しようと思っても、必要な初期費用が無かったら購入できません。
中古住宅の購入は、自分が思っていたよりも初期費用がかかりました。
私は、最初にいくら必要なんだろう？と思って色々調べても、よくわかりませんでした。
というのは、必要な金額はそれぞれの個人の状況によって変わるからです。
ネットを検索しても、わかりやすい参考金額すら見つかりにくかったです。
なので、このページでは、わかりやすさを重視して、参考金額を提示しておこうと思います。
3,000万の家の初期費用のざっくり内訳
例えば、3,000万円の戸建ての物件を購入するとして考えてみます。
築年数は、古めに見積もって、昭和56年以前に建てられた家を購入すると考えてみます。
超ざっくり計算で、3000万円の家を購入するには、おおよそ、340万円程度の初期費用（現金）が必要です。ネット銀行だと、事務手数料が入るので、およそ400万円程度となります。
※これは例です。実際のやりとりした金額は異なります。また不動産によってかなり変わります。
手付金
契約時に売主へ預ける金額です。売買代金の一部になります。
- 手付金 1,000,000円（売買価格の10%と言われているが100万円でも可能）
売買契約
仲介手数料は、不動産会社に契約時と引渡し時の計２回、半額ずつ支払う金額です。
- 仲介手数料 1,036,800円（30,000,000 ✕ 0.0324 + 64800）
- 印紙税 15,000円
登記料
司法書士に支払う報酬も含まれます。
- 所有権移転 265,400円
- 所有権移転（報酬） 20,000円
- 抵当権設定 175,200円
- 抵当権設定（報酬） 20,000円
- 日当 13,000円
- 送料 1,500円
- 受領書 1,000円
- 交通費 1,000円
- 事前謄本 1,200円
- 事前謄本（報酬） 1,000円
- 事後謄本 2,400円
- 事後謄本（報酬） 1,000円
ローン契約時
銀行に支払う金額です。
- 保証料（保障会社手数料含） 32,400円
- 保証会社あて振込手数料 540円
- 固定金利（特約）手数料 10,800円（保証料は一括で支払わない場合）
- 印紙代 20,200円
- 事務手数料（ネット銀行の場合）630,000円
その他
引き渡し時に必要になる金額です。
- 固定資産税清算金 31,220円（購入時期や物件で大きく変わる）
- ローン諸費用 63,940円
- ローン諸費用 振込手数料 864円
- 火災保険料 622,640円（物件によって大きく変わる）
- 火災保険料 振込手数料 864円
合計
合計で、3,337,968円
ネット銀行だと、合計で、3,967,968円
3000万の家を購入する場合で考えてみると、およそ340万円〜400万円程度必要になる計算です。
ちなみに、4000万の家を購入する場合で考えてみると、不動産会社への手数料が変わって、およそ380万円程度必要になる計算です。
ネット銀行だと、事務手数料が加わりますので、460万程度となります。
都市銀行でも、保証料を一括で支払う場合は、事務手数料と同じくらいか、それより高い金額を支払うことになりますので、トータルでの金額は、ネット銀行のほうが有利な場合もあります。
とにかくこれは例なので、実際の購入時は、ケースによって大きく変わります。
気になる物件については、細かい金額を不動産会社に出してもらうようにしましょう。
初期費用について補足
上記に表示した内訳はいくつか条件のある場合です。
- 手数料を10%ではなく、100万円にしている。
- 全て変動金利の場合。（固定金利を入れると特約の料金が1万円程度かかります。）
- 頭金を含めていない。
- ローンの保証料を一括で支払わずに、ローンに組み込んでいる。
- 都市銀行でローンを組んでいる。
保証料（保障会社手数料含） 32,400円の部分は、ネット銀行を利用する場合、事務手数料に変わります。
事務手数料は、借入金の2.1%なので、3000万のローンを組んだ場合、63万円程度となり、60万円程度の上乗せになります。
火災保険を65万で計算していますが、条件次第では、20万くらいになる場合もあるそうです。
引っ越しとその後
初期費用ではないのですが、最初に用意するお金は他にも必要です。
- 入居時に用意する備品、エアコン、カーテンなど 200,000円
- 引っ越し代 80,000円
- 不動産取得税 300,000円程度 （物件によって大きく変わる。半年～1年半後に納税通知が来る）
※不動産取得税は不動産屋におおまかな金額を確認しましょう。
不動産取得税は、購入時に不動産会社からいくら位かかるか、説明があると思います。
伝えなければ宅建法違反になるとの事でした。買ってから数ヶ月後に督促されるので、この分も用意しておかねばなりません。
さらに、生活費や、いざという時の出費などを考えると、住宅購入に必要な金額が見えてきます。住宅購入の為の貯金目標金額も見えてきます。
頭金を支払うか？
頭金は多く払ったほうが、銀行へ支払う利息が少なくなりますので、その後の返済計画が楽になります。利息はもったいないので、なるべく頭金を多く入れて、借入金を少なくしたほうが良いと思います。
「国土交通省「平成25年度住宅市場動向調査」など、国土交通省の調査による平均では、2割の頭金を用意している人が多いようです。
フルローンの活用
一方で、最近は、金利が低いので、頭金を払わない、販売価格を全て住宅ローンにする、いわゆる「フルローン」という方法をとる方も多いようです。
その理由は、住宅ローンは、金利が低いので、他のローンで借りるよりもお得な場合があるからです。
なので、今後お金を借りなければならないシーンが想定できる場合には、頭金を出さずに、あえて、手元に貯蓄を残しておいたほうが、生活が楽になるといった意見もあります。
貯蓄に余裕があってもなくても、頭金と必要な蓄えとのバランスを考える必要はあります。
ちなみにフラット35は、10%の頭金を用意しないと、金利が高くなってしまうようなので、10%の頭金はできたら払ったほうが良いという話を聞きました。ちなみに、私はフラット35ではなくて、銀行のローンを利用しました。
贈与税の非課税枠が増えた
国としても住宅購入者を増やしたいのか、親からの住宅購入支援に対して、贈与税がかからない幅を増やしているようです。
2014年までは非課税枠が500万円でしたが、2015年では、非課税枠が1000万円になったそうです。
2016年からは消費税の影響もあって、また変わるらしいです。
例えば、初期費用が捻出できない場合は、親に頼れるのであれば、頼るのもよいと思います。
私は、貯蓄が出来ない状態で無理して購入しても、支払いが大変になるだろうと考えていて、ある程度は貯蓄してから買いました。
しかし、購入したあとに、非課税枠を利用しないことは、わりともったいなかったなと思うことがありました。
贈与税については、貯蓄があっても、親と家族でしっかり話しあったほうがいいかもしれません。
わかったこと
- 3,000万円の中古物件を購入する際には、340万〜400万程度の現金が必要。
- 手付金は、物件の10%でなくても、100万円でも良い。売主次第。
- 初期費用は、物件の条件や火災保険で大きく変わる。
- 初期に必要なお金は、引っ越し費用や不動産取得税などもかかってくるので多めに見積もり貯金すべし
- 贈与税の非課税枠については親と話し合えるなら聞いてみるとよさそう
- 住信SBIネット銀行などの、仮審査の内容を見ておくと安心するかも。