はじめてのリフォーム

リフォーム業者選びはとても重要です。

最近は、国をあげて中古住宅市場を盛り上げようという動きがあり、それに伴い、国民生活センターに寄せられるリフォーム関連のトラブル相談は増加しているようです。
数多い業者の中には、悪質なリフォーム会社もあるようなので、気をつけたいところです。

リフォームを経験したことのある人であれば、良い会社、悪い会社を判断できると思いますが、初めての家の購入＆リフォームだったので、会社選びに悩みました。
今回お願いしたリフォーム会社とは、大きなトラブルも無かったので、依頼して良かったと思っています。

良かったといっても、比較する事例がないので、ベストかどうかは判断できません。
個人的には、リフォームは8割満足できれば成功という考えでいくと、成功だと思います。
欲を出して、もっとよい会社があったかも！と考えたらきりがありません。

業者選びは、見積もりの安さだけではなく、職人の質、工事へ考え方や、工事中や工事後の顧客対応など、品質部分をよく見極めることが大事だと思います。
難しいですが、しっかりと説明してくれる会社は信用できると思います。

リフォーム会社を決めた

結論から言うと、私は不動産会社の担当者から紹介されたリフォーム会社を選択しました。

不動産会社の担当者に紹介してもらいましたが、他のリフォーム会社を選べなかったわけではありません。
他に気になるリフォーム会社があれば変えても全く問題ありませんと気を遣ってくれていました。

自分なりにも、ネットやsuumoなどの雑誌を見ながら、リフォーム会社を探したりしました。
探しましたが、こんな多数から選べないよ！というくらいリフォーム会社はたくさんあり、選ぶ基準がよくわからなかったです。

過去の施工例が参考になるという意見もありましたが、家ごとに事情が違うので、どこまで参考になるのかイメージしにくかったです。
施工例だけでなく、その会社や人が信用出来るかという事は、雑誌やサイトからはよくわかりませんでした。

ネット上で口コミが良い会社であっても、口コミの信頼度もわからなかったので、やはり不安はありました。
それならば、信頼している不動産会社の担当者の紹介が一番いいんじゃないかと思い、その会社に決めました。

見積もりは複数の会社に依頼すると良い

当初は、「ホームプロ」のようなネットサービスなどを利用して、複数のリフォーム会社に見積もりを依頼しようと思っていました。

ただし、複数見積りをする場合は、引っ越しと違って自宅に来てもらうわけではなく、こちらも現地に行かねばなりません。
リフォーム会社と日時を合わせて、住所から離れた物件へ何度も足を運び、同じことを繰り返すのはサラリーマンにはしんどいです。
ですが、やはり1社だけだと比べる材料がなく、その見積りが適正なのか判断できないと思います。

自分の場合、売主が2社に見積もりを出していたので比較材料はありましたし、大手の不動産会社のつながりという事もあったので、紹介された会社に決めてしまいました。

しかし後から、やはり３社くらい見積もりをとっておけばよかったなとは思いました。
リフォーム関連の本を読んでも、当たり前のように書いてあるので、複数の会社に見積もりを出す方がいいと思います。

3Dパースを作らない会社は安い？

3Dパースとは、建物の模型です。
パースがあれば、完成を想像しやすいです。リフォーム会社とのイメージのズレを避けられます。
高い完成度を求めるのであれば、パースを作ってくれるような、デザイナーの入っているリフォーム会社に頼むのがいいと思います。
その分の費用がかかるので割高になりますが、考えながら走るリフォームより労力が減るかもしれません。

一方、パースを作らないリフォーム会社は、やりながら安くなる方法を考えてくれます。
思い通りにいかないリフォーム工事の中で、豊富な経験から最適解を導き出して提案してくれる会社も中にはいるので、一概にパースが無いからダメというわけではありません。
自分が依頼したリフォーム会社は、3Dパースはありませんでした。

リフォーム要望書を作っておく

結局、複数依頼はしなかったのですが、念のために用意したのが「リフォーム要望書」です。
複数の会社に、リフォーム内容を正確に同じ条件で伝える為に作ってみました。

この「リフォーム要望書」は、リフォームを進めるにあたっても役に立ちました。
次のページで、私の作ったリフォーム要望書をご紹介します。

次は「見積もりや初回の打ち合わせが楽になる「リフォーム要望書」の作り方」

理想と現実に思うこと

住宅ローン審査に通過するまでは、万が一落ちたらリフォームも無かったことになるので身が入りませんでした。
自分の場合は、ローンの本審査通過した後から、本格的にリフォーム内容を考え始めました。

古い家を自分好みに作り直すことが、中古リノベで最も盛り上がるところだと思います。

これからの生活を決める大切なリフォームですが、この段取りは一番楽しく、そして苦労する部分でもありました。

終わった今、冷静に考えてみると、私が苦労した原因は２点ありました。
タイトルをつけるならば、「予算と理想と現実」と「リフォーム会社と信用」です。

予算と理想と現実

１つ目に辛かったことは、予算が少ないのに理想が高かったことです。

せっかく家を購入するのだから、今回のリフォームは新築に近いようなイメージで、新しい設備で綺麗な家を作るんだ！と考えていました。

しかし打ち合わせをして、見積もり金額があっさり予算オーバーになり、現実は厳しいことがわかりました。
そこから、予算内に収まるように調整したのですが、もともと低価格で作成してもらった見積書からは、なかなか調整できるところが見つかりませんでした。

そこで、「リフォームは1回で全て終わらせようとしない」という考え方に変えました。
全てを１回のリフォームで済ませようとすると、予算が足りずに辛くなる事が目に見えていたからです。

住みながら少しずつ仕上げていくという考え方にシフトして、だいぶ気分的に楽になりました。
その結果、無事に予算内に見積もりをまとめることができました。

リフォーム会社と信用

２つ目は、リフォーム会社を最初からは信用できていなかったことです。
まず、リフォーム会社が多すぎて、どこが信用できる会社かわかりませんでした。

リクルートが運営している、地域の工務店を探せる「ホームプロ」など、最近はWebのサービスも増えてきたので、探しやすくはなっているかと思いますが、そもそも、リフォーム業界に関する知識もないので、何を見て比較すればいいのか全くわかりませんでした。

それでも、自分の意思で選択しないといけない訳ですが、選んだリフォーム会社が正しい選択だったかは、たぶん3度くらいリフォームを経験してはじめて、わかるようなことだと思いました。

少しでも気になる箇所があると、リフォーム会社の選定を間違えたのではないか？と思ったりしました。
一般のサラリーマンの年収を上回る金額をリフォームに使うので、慎重にもなりました。それでも信用して動かないと前に進めなかったので、とてもジレンマを感じました。

不安を消す努力をしてくれる会社を選ぶ

こちらの不安を無くす努力をしてくれる会社はとても良い会社だと思います。
リフォーム会社を選ぶ一つのポイントとして、説明が上手か、こちらの相談に耳を傾けてくれるかという点は重要だと思いました。

自分でカバーできるところはやる

打ち合わせを繰り返す中で、リフォーム会社の得意な部分と不得意な部分が見えてきました。不得意な部分を自分でカバーするように進めていく努力をすると、不安は少し解消されました。

素人のデザインとプロの仕事

信用の話で、もうひとつ感じたことを書いておきます。

なんということでしょう！というようなTVでやりそうなリノベーションを行うには、お金が必要です。
予算があれば、名のある建築家に依頼して、テレビや雑誌でやっているような、かっこいいリノベーションをすることも可能です。

しかし、多くの人は、限られた予算の中で自分たちで考え、リフォーム会社と共に、試行錯誤して決めていくのではないでしょうか？
我が家は、設備のランクを落としたり、工事しない箇所を決めたり、最初のイメージから間取りを変更したりで料金を下げる試行錯誤をしました。色々考えました。本当に大変でした。

リフォームでは、短期間のうちに、私のようなリフォームの素人が多くの判断を下す必要があります。
本やネットなどから情報を探し、知識不足をカバーしながら、自分でそれを判断しなければいけません。

素人の自分の判断で進めるのです。それで本当に大丈夫なのでしょうか？

私が仕事をしているウェブの業界だと、素人がやるデザインは、残念な形になる事が多いです。
お金がないからといって、素人の知識で作って、効果が出ずに無駄になることも多いです。
失敗してから、結局プロに依頼して作り直すという流れになり、コストが余計にかかることもあります。
そして、最初からプロに頼んでおけば良かったなーと思うわけです。

まさに、私はそれをやろうとしているのかな？と思う事が多々ありました。

取り付ける設備を、趣味感覚やコストで選んで失敗しないだろうか？と思う時もありました。
しかし、せっかく購入した家なので、自分の好みも入れたかったし、リフォーム会社に丸投げしたくはありませんでした。

とごちゃごちゃ考えたりしましたが、わからない部分は、リフォーム会社にアドバイスをもらい、それを信頼して従うことにしました。
多少見積が高いと感じても、必要以上に疑うのではなく、任せるという考え方にしました。

疑い深い私が、前に進む方法は、相手を信用することでした。
最終的には、リフォーム会社を信頼することで、相手も私の信用に応えてくれ、良好な関係が築けたと思います。

次は「リフォーム会社が多すぎる！その中から決めた理由と見積りについて」

決定は自分自身で！

ここに書く内容は、個人の考えです。最終的な決定はご自身でお願いします。

変動金利にするか固定金利にするか。もしくは、ミックスにするか。とても悩みました。
正解がないので、なんといいますか、将来という現実で行う、一か八かのゲームといった感覚です。。
住宅ローンの金利を選択する際に、調べたことをまとめておきます。

変動金利は怖い？

変動金利は、金利がとても低く魅力的です。
最低金利のイオン銀行やソニー銀行だと、0.54％くらいの金利です。（2015年4月）

そこで考えるのは、この金利が35年続くかどうかです。
しばらくの間は、変わらないかもしれませんが、35年は長いです。変動という名前らしく変動すると思われます。
バブルがまた来るかはわかりませんが、バブルの絶頂期には8.5%という金利もあったそうです。

ちなみに、4000万の住宅ローンを35年で組んだ場合の総返済額の差額をみると、年1%と年3%の場合で、約1720万程度の支払い差額があります。

東京オリンピックとアベノミクス

2020年に東京オリンピックが開催されます。
それに向けて、景気が良くなっていくといった意見もあります。

安部総理が、2%のインフレ目標とアベノミクスで掲げています。
これは住宅ローンもそうらしいです。もし金利が2%にあがったら、それ以上にあがったら、損になってしまう可能性もあります。
本当に2%にあがるのでしょうか。今の金利は異常事態と考えて、あがるだろうと予測する見方はやはりあるようです。

変動金利の考え方は人それぞれ

変動の場合は、将来金利が上がった場合、支払いがとても辛くなります。怖いです。
とはいえ、そう簡単にすぐ、経済は上向きになるとは思えないので、「変動で借りて低金利の恩恵を受けた方がいい」という考えもあります。

繰り上げ返済ができる人であれば、2%にあがったとしても、支払う総額では、変動金利のほうが得かもしれません。
返す期間をなるべく短くすれば、金利が上昇する前に返せるかもしれません。

預金にある程度余裕がある人であれば、金利が上がった場合でも耐えられますし、金利が低いままであれば得になるという考え方もあります。

あと、今後未来に向けて問題が多くある世の中で、経済がよくなるとは到底思えない、実際給料もあがっていないし、景気が良くなるとしたら、その頃は自分の給料もあがっているからローン払えるでしょ！という考えで変動金利を選択する方もいるようです。

固定金利は安心？

固定金利を選ぶ人は、みなさん「これ以上はきっと下がらない低金利なので、今のうちに固定にしたほうがいい。」と言う方が多いです。

固定金利といえば、フラット35です。金利が1.47%（2015年4月）と、わりと低い金利設定です。
フラット35の場合は、団信保険がありませんので、金利が安く見えますが、多くの都市銀行の長期固定型（35年固定）も、大体同じくらいの金利になっているようです。（個人の属性による）
ちなみに、最初に団信保険料を一括で支払う為、初期費用が高いというデメリットもあります。

省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に利用できる「フラット35S」は、借入金利を一定期間引き下げれるのでさらに低い金利設定というお得な商品だと思います。

長期固定型は、変動金利の超低金利の恩恵を受けられないですが、固定金利のメリットは、支出が一定なので、金利の上昇を気にしなくてもよいところです。
過去30年での固定金利の平均が4%くらいなので、金利の上昇を意識する人は、固定金利にしてしまったほうがいいかもしれません。
なお、フラット35の場合、固定金利の期間中にローンを全額返済すると違約金がある場合があるので注意です。長期固定で借りる前提の金利なのでそういう事もあるそうです。

途中で変更

変動金利を選んでいた人も、金利上昇の雰囲気を感じ取ったら固定金利に変更が出来る銀行が多いです。
ただし、全ての期間を固定にする長期固定は無理で、10年などの短期固定金利であれば変更可能とのことです。

ちなみに、一般的には、変動金利よりも、固定金利の方が先にあがるらしいです。
変動金利にしておいて、金利が上がりそうなら固定にしようと考えていても、変動金利が上がった頃には、すでに固定金利は、けっこう上がっていた。。なんて事があるらしいです。
金利が上昇した時点で慌てて固定金利に借り換えても、更に損をする場合があるということです。

固定金利から変動金利への変更は、銀行によっては、手数料を払えば可能な場合もあるようです。私が借りた都市銀行はNGでした。

変動と固定をミックスする

リスクヘッジとして、ローンを２つに割って、変動と固定の両方を検討する人が増えているそうです。

変動金利で借りる額を出来るだけ少なくして、残りを固定金利で借りることでリスクヘッジをするという考え方の場合、変動金利で借りた分を優先して繰越返済をしていくことで、リスクを小さくすることが可能との事です。
ミックスの内容は自分で細かく選ぶことが可能です。

さて、どっちを選ぶか

金利が低くて、これから上昇すると予想されるのであれば固定金利を選ぶのが基本と言われております。

気になる上昇のタイミングですが、一部の都市銀行では、代表的な期間１０年固定型の最優遇金利10年固定の住宅ローンが、徐々に下がってきていたのにも関わらず、2015年の3月から上下し始めたようですが、これだけですぐに上昇するかという判断は難しいです。

今後の金利の上昇については、未来の話なので、正解は誰にもわかりません。
デフレに慣れてしまった日本で、急にお金が世の中に回ることは無いだろうという見方もあります。果たしてどうなのでしょうか。

金利は、いくつかの金利プランを考えてみて、自分の預金の状況、将来の仕事や家庭の状況などと合わせて、自分の意思で決める必要があります。
自分なりに、グローバルな経済を含めて考える必要がありますし、自分が出した結論に従うべきだと思いました。

参考資料をみてみる

googleアラートで、「住宅ローン」というキーワードを登録していると、早めに情報を得ることができます。

住宅ローンのアンケート資料

住宅ローンのアンケート資料（J.D. パワー アジア・パシフィックの報道用資料）（PDF）
2015年2月の資料になりますが、これを読むと、金利上昇は無いと考えている人が増えているように思いました。

• 金利の先安観が広がる中、借換え需要は鈍化し、変動金利の利用が増える
• 借換えは消費者が金利上昇を意識した局面で増える傾向にある
• 2014年に比べて2015年は変動金利を選ぶ人がやや増加

ちなみに、住宅購入者への顧客満足度調査も書いてありました。

対面銀行（一部抜粋）
・1位 大垣共立銀行
・2位 青森銀行
・3位 八十二銀行
・10位 三井住友銀行
・15位 みずほ銀行
・20位 三菱東京ＵＦＪ銀行

新形態銀行
・1位 ソニー銀行
・2位 住信SBIネット銀行
・3位 新生銀行

オールアバウト、SBIモーゲージ共同調査

「住宅ローンの借り換えに関する調査」を発表
2001年～2004年に購入した人は「全期間固定金利型」が多く、2009年～2012年に購入した人は半数以上が「変動金利型」と回答していました。

長期金利のグラフ

金利決定に影響している長期金利のこれまでの推移です。
日本相互証券株式会社の長期金利推移グラフ
とても参考になります。

次は「真剣な人にこそ読んで欲しい！リノベーションで苦労した２つの原因と対策」

銀行によって異なる団信の保険内容

都市銀行で本審査申し込みの際に説明してもらったのが、団体信用生命保険とそのオプション（特約）です。
この団信の保障内容は、銀行によって内容が変わります。
団信の保険内容を比較して、銀行を決めるという選択肢もあるかもしれません。

私は、オプション（特約）のがん保険に入ることにしたので、そのあたりを中心にまとめてみました。

団体信用生命保険とは？

団信と呼ばれている保険です。ざっくり言うと、自分が死んだらローン代金を肩代わりしてもらえる保険です。
銀行にて、「金銭消費貸借契約」いわゆる住宅ローンの契約の時に、申し込みを行います。
団体信用生命保険に入れないと、住宅ローンの融資を受けることができません。
フラット35の場合は、団体信用生命保険への加入は任意です。

告知について

保険が、必要な時に支払われない事態にならないように、念のため、会社で受けた３年間の健康診断とお薬手帳を持っていき、担当者に問題が無いか確認してもらいました。
書類を見てもらったうえで、健康体なので「特に告知義務も無い」とのことで申告してきました。

告知する内容は、過去３年以内にかかった病気と服用していた薬などです。
風邪など、普段の生活でかかるような病気は告知しなくてもよいとのことでした。申込書に詳しく書いてあります。

団信のオプション（特約）保険

ローンの金利に上乗せすることで、用意されている保険にも入ることが可能です。
8大疾病の保証や、ガン保証、就業不能保障などがありますが、銀行ごとに条件が微妙に異なりますので、ちゃんと比較検討をすることをオススメします。

この中で、興味をもったのは、がん保険。
がんになった場合にローン代金を肩代わりしてもらえる保険です。

しかも、ローンの一部だけに保険を適用することも可能だそうです。
例えば、3000万を借りるとしたら、2000万にのみ、がん保険を適用するなど。
がんになると、残りの1000万だけ払い続ければよいという事になります。全額に保険を適用するよりも、毎月の保険料が抑えられます。

私は、ローン全額に、がん保険を適応しました。
がん保険を利用する場合は、適用する範囲の、借入利率が年0.2％高くなります。
特約保険料は金利上乗せなので、特約だけ中途解約ができません。この点は注意が必要です。

がんについての統計は公益財団法人がん研究振興財団に過去の統計がまとまっています。が、わかりづらい。。

よく、保険屋さんに「半分の人はガンになります」と言われることが多いのですが、その根拠の統計は、上皮内新生物と悪性新生物の両方を合わせた数値だと思います。たぶん。

悪性新生物は、一般的に進化し転移する可能性のある悪性ガンを指し、上皮内新生物は転移することもなく治療をすればほぼ完治するそれほど怖くないものです。
なので、半分＝50％を想像してしまいますが、上皮内も含まれるとなると悪性のガンにかかる可能性はもっと低くなります。

保険屋さんの言葉を鵜呑みにして契約をするのではなく、契約をするなら自分がガンにかかりそうな可能性をよく考えて加入を考えるといいかなと思いました。

団信のがん保険でローン代金を肩代わりしてくれるのは、もちろん、悪性新生物の時だけです。

ローンの期間は一般的に長くなりますので、「私の場合は、こうだからこれを選択した」。と、理由を言える保険に入りたいところです。

待機期間

保険の新規加入なので、待機期間というものがあります。
私の加入した銀行の保険の場合、３ヶ月（90日）の待機期間があるとのことでした。
待機期間中にがんと診断されても、住宅ローン借入残高が０にならないので注意が必要です。

そして、がん特約にも内容が異なるものがあります。

• 初めてがんと医師に診断確定された場合、その時点の住宅ローン借入残高が０になるがん保険。
• がんとなり就業不能状態が12ヶ月以上になったと診断された場合に、住宅ローン借入残高が０になるがん保険。

例えば、住信SBIネット銀行のMr.住宅ローンの8疾病保障は、後者の就業不能状態が12ヶ月以上になったと診断された場合に、借入残高が０になるタイプでした。
がんになって就業不能状態が最長12ヶ月の間は、月々の返済を肩代わりしてくれて、12ヶ月以内に復帰した場合は、借入残高は残ります。

今は医療が発達しているので、詳しくはないのですが、12ヶ月もかからないで仕事に復帰できる場合も考えられると思いました。
それでも、私は金利を上乗せして、保険を付けましたが、金利の上乗せが無いというのは、12ヶ月の条件つきですが、安心につながる気もします。

次は「住宅ローンは変動金利か固定金利のどっちを選択するか？」

どっちの審査が通りやすいか

都市銀行とネット銀行、どっちが住宅ローンの審査が通りやすいのでしょうか？

ネットで検索すると、ネット銀行は審査がゆるいという情報もありました。

私が本審査を行ったのは、都市銀行だけでした。
仮審査が通過したネット銀行は、私のケースの場合は落ちると思って本審査に出すのをやめてしまいましたが、わかったことを書いておきます。

有利不利は人それぞれ

物件購入を経て、都市銀行、ネット銀行、どちらの銀行にもメリット・デメリットがあることがわかりました。
どちらの審査が通りやすいかは、物件によって変わってくるとは思いますが、我が家の戸建ての場合は、都市銀行のほうが有利だと判断しました。

ネット銀行の審査は書類

ネット銀行の仮審査はとても簡単でした。なぜなら、住宅に関する書類が必要無かったからです。
ホームページから必要な情報を入れるだけで審査が受けられました。
主に、年収や勤務先などによる、買主の属性を見る審査のような気がしました。

本来なら、仮審査が通過後、本審査に必要な書類を送付して、本審査をしてもらいます。
現地を確認せずに、書類だけで審査をしますので、書類に気になる点があれば、落とされる可能性はあります。
実際に受けていないのでわかりませんが、我が家のように、建ぺい率がオーバーしている場合は、通らないようです。

都市銀行の審査は人と人

都市銀行へは、不動産会社の担当者が、不動産情報と、買主が返済能力がある人だという情報を銀行に提出してくれました。

不動産会社が、必要書類をしっかり提出してくれたからなのかもしれませんが、我が家は、建物面積が基準より狭く、建ぺい率が少しオーバーしていましたが、希望金額を融資して頂けました。

都市銀行の住宅ローンの審査は、仮審査の段階で、ほぼ決まっているようでした。
本審査を申し込みに行った時に、融資の担当者は、審査が通る前提で、利率や保険の説明などの話をしてくれたくらいです。

不動産会社の方も、仮審査が通った時点で、安心していた様子でした。
都市銀行であれば、仮審査が通れば、本審査も通るのが一般的なのかもしれません。

ネット銀行が通りやすいという噂

ネット銀行が通りやすいという噂ですが、マンションであれば、通りやすい場合も多いのかなと感じました。
マンションは、いわゆる規格に沿った綺麗な物件が多いと思います。
中古であっても、建ぺい率がオーバーしているということは、なかなか見かけないと思いますのので、個人の属性（勤務先や年収等）に問題がなければ、ネット銀行は通りやすいのではないかと思いました。

戸建てだと、様々な条件が関わってくるので、書類だけでみられると、判断が厳しくなることがあるかもしれません。
残念ながら、実際にネット銀行の本審査を通していないので、答えを出すことはできませんが、都市銀行とネット銀行を調べてみたり、聞いたりしてみて、わかったことをまとめてみました。

次は、「団体信用生命保険のがん保険特約はローンを全て肩代わりしてくれる保険」