狭小住宅はローンが難しい？

最近よく聞く狭小住宅。東京の都心などを中心に、不動産サイトでよく見かけます。
戸建ての場合、40㎡以上であれば、住宅ローンが借りられると聞きました。
しかし、借りられるかどうかのポイントは、それだけではなさそうです。

建物面積が60㎡が基準

なんと、一般的な住宅ローンは、戸建ての場合、建物面積が60㎡以下の場合だと、借りるのが難しいそうです。
2階建てで、1,2階合わせても、建物面積が60㎡以下になる物件があるとします。
その場合は、土地面積が40㎡以上ある土地であっても、建物面積によって、審査が落ちてしまうことがあるそうなのです。

再建築をした場合の評価

しかし、建物面積が60㎡以下の場合でも借りられる銀行はありました。

その判断基準は、再建築をした時に、建物面積を60㎡より大きくする事が可能かどうかという事。
建ぺい率が低い土地や、既存で建物面積が60㎡以下でも、新築時に半地下室を作るなどして、建物面積を60㎡以上にできるかという事が重要なポイントのようです。
この判断基準は、銀行によって考え方は違うとの事なので、一概には言えませんが、そういった事もあるようです。

建ぺい率オーバーでも借りられる？

ネットの情報をみていると、建ぺい率がオーバーしている物件は、住宅ローンを借りることが出来ないと書いてありました。
しかし、立地条件や、建物の内容、個人の属性いかんでは、住宅ローンを通してくれる銀行は少なからずあるようです。

ネット銀行と都市銀行の違い

ただし、ネット銀行は、書類だけで判断するので、建物面積が60㎡以下や、建ぺい率がオーバーなどの、いわゆる規格から外れた物件であった場合は、借りられないようです。

実際は、ネット銀行も審査をしてみないとわからないとは思いますが、厳しいのではにかと感じました。
基本的に、ネット銀行と都市銀行では考え方は違うようです。
また、都市銀行の間でも、審査のポイントはだいぶ違うようです。

次は「住宅ローンは、都市銀行よりネット銀行のほうが審査がゆるいって本当？」

ネット銀行について調べたこと

ローンの仮審査に通過し、無事に不動産の契約も終わったら、いよいよ住宅ローンの本申し込みです。

金利は0.1％でも少ないほうがいいので、インターネット銀行は人気のようです。

仮審査は、イオン銀行と、住信SBIネット銀行に出しました。
ちなみに、ソニー銀行が気になっていたのですが、中古の戸建てに対してのローンは行っていないとのことで断念。後日借り換えは可能とのことでした。

人気のネット銀行ですが、５つ程わかったことがあったので、まとめてみました。

審査時間が長い

ネット銀行は、正式審査書類の到着から実行までには、通常1ヵ月～1ヵ月半程度かかります。書類等の状況次第では、さらに日数を要する場合もあるそうです。
足りない情報があれば郵送でのやりとりが発生してしまったりするそうで、その分時間がかかる可能性はあります。
中古物件の購入は、流れが早いように感じたので、急ぐ必要のある人にはこの待ち時間はデメリットになると思いました。

都市銀行だと、団信の告知内容にもよりますが、健康体で特に問題が無い場合は、１週間ほどで結果が出るようです。
リフォーム後に引き渡される場合は、工事期間が審査期間を越えるようなら、気にすることはないと思います。少しソワソワしてしまいますが。

実店舗が近くにない

イオン銀行は、イオンのある地域や一部の地域には店舗があったり、住信SBIネット銀行については、2015年3月3日から、SBIマネープラザとSBIモーゲージの店舗で「Mr.住宅ローンREAL」という商品を実店舗で販売していたりと、対面してのやりとりが少しづつ普及してきているようです。
とはいえ、一般的にネット銀行は店舗がありません。

審査を始める前は、実店舗の有無は全く気にしていませんでしたが、いざ都市銀行とやりとりをした時は、目の前で書類を確認してもらえた点は楽でした。

インターネットで見かける情報では、店舗が無いのが気になった事は無いという意見も多いので、私が面倒くさがり屋なだけだと思います。

初期費用が高い

ネット銀行の多くは、事務手数料を借入金の2.1%としております。
3000万を借りた場合、630,000円の事務手数料がかかります。
一方、都市銀行（メガバンク）の多くは、事務手数料は、31,500円のところが多いです。

ネット銀行は保証料が0円の所が多いですが、都市銀行（メガバンク）の場合、56万〜224万程度の保証料が必要になります。ちなみに、都市銀行の保証料は、一括払いで最初に支払うか、金利に0.2上乗せすることで0にするか選択できます。

保証料とは、ローンを支払えない状況になった際に、保証会社にローンを肩代わりしてもらう保険ですが、ネット銀行はこれを利用できないので、住宅ローンの審査が厳しいという話も見かけました。

自分で手続きをしないといけない

ネット銀行を利用する場合、不動産会社に頼らずに、自分で手続きを行わないとなりません。
本審査の為の書類は、思っている以上に書類が多く、専門用語も多くて、とても面倒そうでした。
例外ですが、イオン銀行はインストアブランチという店舗があるので、そこで確認などの対応をしてもらえます。

融通が効きづらい

ネット銀行では、建ぺい率オーバーや、建物面積が60㎡以下などの物件では、ローンが通らないらしいです。
書類の情報を見て、規格からはみ出た物件は弾くという事だと思うのですが、逆に、規格に沿ったいわゆる普通の物件であれば、審査は通りやすいのではいかと思います。

マンションであれば、ネット銀行はかなりアリなのではないかなと思いました。

ネット銀行のメリットは？

金利が安い！！　これだけでデメリットが気にならなくなる十分なメリットです。
住信SBIネット銀行の住宅ローン

最終的に選んだのは都市銀行

私は最終的に、都市銀行でローンを組むことにしました。

結局、ネット銀行では本審査を行わなかったのですが、その理由は、先ほど書いた「融通が効きづらい」という部分が気になったからでした。
自分の物件の場合、必要な書類を集めたとしても、その労力が無駄になるんじゃないかと思ってしまって躊躇してしまいました。

実際のところは、本申し込みをしてみないとわからなかったですが、都市銀行の審査が迅速で、すでに内定をもらっていた為、余計にネット銀行が面倒になってしまいました。

初期費用を抑えたかったのと、団信保険のオプションが魅力的だったこと、もちろん金利についてなど、色々比較検討した結果、私は都市銀行を選択しました。

あと、保険を無料で付帯する銀行が増えてきたりしています。
銀行は金利だけでなく、提供しているサービスも比較しながら決める時代になっていくんだと思いました。

次は、「狭小住宅はローン審査が難しい？借りられる住宅ローンのチェックポイント」

火災保険の検討

住宅ローンを借りる時は、火災保険に入らないといけません。
私は保険の知識があまりなく、火災保険というものは、賃貸時に必ず入らされるもの、くらいの認識しかありませんでした。
火災保険の相場が全くわかりませんでした。

銀行の火災保険の見積もりをもらった

銀行で住宅ローン審査の内定がもらえた後、火災保険の見積もりが一緒に送られてきました。
担当者の方は、銀行が提案する保険会社で入らなくてもいいので、一応送らせて下さいという感じでした。

都市銀行の火災保険の見積もり金額

私の購入した築35年の中古物件の、都市銀行の火災保険の見積もり内容です。

三井住友海上のGK

35年間 合計保険料 833,910円

あいおいのマイホームぴたっと

35年間 合計保険料 881,100円

火災保険は最初に一括払いします。
この約85万円が初期費用にそのまま乗っかってくるわけで、自分にとっては高い金額でした。

銀行では、団体割引がきいたので、上の見積もりは10%OFFされての金額でした。

水災を減らす

そこで、なんとか火災保険の額を下げられないかと調べたら、水災保障をはずすという手がある事を知りました。
水災で保障されるのは床上浸水か、地盤面より45cmを超えるものが対象とのことです。
区のハザードMAPや、過去の水害被害を調べても、うちは大丈夫そうでした。
購入した場所は川や海からも離れておりますし、玄関は階段になっていて、床が土地より少し高い場所にあるので、要らないと判断しました。

銀行に水災を外して欲しいと確認すると、パッケージ商品なので、外せないとのことでした。

銀行がダメなら、他の会社はどうだろうと思い、まず不動産会社に聞いてみたら、不動産会社でも火災保険を扱っているとのことで、見積もりを出してもらえました。
こちらは、水災を外したパターンでもOKということだったのでありがたかったです。
不動産会社でも、10%OFFの団体割引で、同じく三井住友海上のGKでした。

三井住友海上のGK（水災無し）

35年間 合計保険料 622,640円

水災が無いだけで約20万の差！

水災保証の有無で、約20万の差があることがわかりました。

破損・汚染等

水災ともう一つ検討したのが、「破損・汚染等」です。
保険の保障で55%以上を占めるのが、この破損・汚染等らしいです。

各社のパンフレットを見ると
建物については、「車庫入れに失敗して自宅の壁を壊した場合」などとありますが、自宅は車庫は無いですし、自動車の交通もごく少ないです。
家財については、「誤って自宅の壁などを壊した場合などの、偶然な事故による損害を保障」とありますが、他にどこまでが保障されるのかめちゃくちゃグレーゾーンですよね。。

付けると付けないで、26万円程の差があるので、この分の保障を受けとる事がありそうなのかがポイントになりました。

根拠は乏しかったですが、要らないんじゃないかなと思いました。心配したらきりが無いですし。。

ネットでで比較する

比較が面倒な場合は、比較サイトを使うと楽に見積もりがもらえるようです。
比較すると、平均価格がわかるので安心しますので、銀行から提示された保険だけだと不安だという方はやってみるといいかもしれません。

ほけんの窓口へ行ってみた

私は、火災保険が良くわかっていなかったのと、2社以外の火災保険の見積もりが知りたかったので、前から気になっていた、ほけんの窓口に行ってみました。

自分が入っている保険などを含めて、内容をまとめてもらい、不動産購入のついでに全部の保険を確認したかったというのも理由の一つでした。

ほけんの窓口には初めて伺ったのですが、特に他の保険商品を売りつけられることもなく、丁寧に現状の保障内容について確認してくれました。

知りたい情報も短い時間で全部教えてもらえ、火災保険については、私の家の場合は、水災を外すと平均して61万程度になることがわかりました。
高いと思いましたが、仕方なさそうでした。相場を知ることができて良かったです。

地震保険の改正

ほけんの窓口で、2015年10月以降、火災保険が35年で契約ができなくなると聞きました。

長期で契約したほうが安くなるので、それが出来ないという事は実質の値上げじゃないかということで話題になったそうです。

一方で、35年の期間を一括契約した場合、将来的に、時代遅れの保険になってしまっている可能性もあるとのことで、地震保険と同様に、５年毎に見直すというのも悪くないなとは思いました。が、長期契約の割引は自分にとってはかなり大きい金額なので35年の期間で一括契約をしました。

例えば、私の頂いた三井住友海上の見積もりを見てみると、
10年だと：336,420円
35年だと：833,910円
その差を見ると、長期の割引額が大きいことがわかります。

地震保険の建築年割引

地震保険には、建築年割引（1981年6月1日以降に新築された建物は10％引き）というものがあるらしいです、
私の不動産は、1979年築なので、これも受けられません。
古い建物は本当に割り引かれる要素がないんですね。。

家財保障の金額を減らす

保険屋の友人から聞いたのですが、家財保障の金額を減らすことで、火災保険を安くすることができるとのことです。
つまり、500万で見積もりが出されていましたが、これも減らすことができます。
自宅の家財をみてみて、300万程度で良さそうであれば、家財保障の額を300万に下げてもいいかもしれません。
実際、自宅の家財を新品価格で見積もりをしても500万円に届かない気はします。
でも、私は500万のままにしておきました。なんとなくですが。

あいおいニッセイ同和損害保険

あいおいニッセイ同和損害保険は保障が手厚く、内容を見て最も気に入った保険でした。

銀行からは、独自のパッケージ商品なので水災は外せない、との回答をもらっていました。

が、どうも諦めきれずに、あいおいへWebサイトから問い合わせをしてみました。
翌日には丁寧な返信を頂きました。「一部代理店では例外」が気になります！とにかく水災は外せないんですね。。

いつも大変お世話になっております。
私、あいおいニッセイ同和損害保険の○○と申します。

本日は弊社ホームページへご投稿いただきありがとうございます。

ご質問いただいた水災でございますが
通常、戸建ての場合「水災補償なし」はご選択
いただくことが出来ず、○○○○銀行様でのご契約も同様です。
（共同住宅であれば補償なしもお選びいただけます。）
（一部代理店では例外もございます。）

団体割引によって外せないという訳ではなく、
○○○○銀行様という団体が上記規定で販売をさせて
いただいているためでございます。

誤解をお招きしてしまい大変申し訳ございません。
ご不明な点がございましたらお手数ではございますが、
ご連絡下さいます様お願い致します。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

残念でしたが、あいおいは諦めることにしました。

決めた火災保険は？

三井住友海上のGK　4つの保証プラン
水災と破損・汚染等が外れたプランです。
35年間 合計保険料 622,640円

銀行提案の会社では水災を外せなかったので、不動産会社経由で火災保険に加入しました。

知り合いの保険屋のコメント

坊主頭の保険屋の友人にLINEで相談したらこんな答えがきました。

住宅ローンを組むときに融資する銀行側も火災保険の加入を融資の条件にしてはいる。
ただ、内容については火災・落雷・破裂爆発の項目だけでOKなのね。
それだけ可能性が低いという話。火災の原因第1位は放火だし。

放火は怖い。。
まさに、いざというときの火災保険ですね。

次は、「ネット銀行の住宅ローンのデメリットは？都市銀行を選んだ理由」

住宅ローン減税が受けられなかった

私が購入した物件は、住宅ローン減税と不動産取得税軽減措置が受けられませんでした。
その理由は、取得した建物が、昭和54年に建てられた古い家だったからです。

昭和57年1月1日以降に建てられた住宅かどうかで、減税が受けられるかが変わってきます。

住宅ローン減税ってなに？

住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度で、住宅ローン控除とも呼ばれていますが、正式名称は、「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」です。

入居した年から10年間にわたり、支払った所得税の還付（または支払うべき所得税の控除）を受けることができます。
10年間にわたり、年末のローン残高の1%が控除されます。最大4000万円の1%で最大の40万が10年間返ってきます。最大400万が返ってくるすごい制度です。
ちなみに、消費税が8%になってからは、最大40万円になりましたが、以前は最大2000万円の1%で、最大20万円でした。

ただし、一定の要件を満たさないと受け取ることができません。
一定の要件はいくつかありますが、中古住宅の場合「耐震性能を有している」という事が条件になります。

• 木造の場合、20年以内に建築された住宅であること、
• もしくは、建築日付が昭和57年1月1日以降の住宅で、耐震基準適合証明書などの証明書があること

私が取得した物件は、昭和54年に建てられた家で、昭和57年1月1日以降の建物では無かったので受けられませんでした。

不動産取得税軽減措置ってなに？

不動産を取得した後、半年から１年くらいの間に、遅れて請求される税金が「不動産取得税」です。
取得した住宅の新築時に応じた額が控除される減税措置があるのですが、こちらも建築日付が昭和57年1月1日以降の住宅の場合という条件があります。

例として、平成2年に建てられた物件で、基準を満たしていれば、
（3000万円-1000万円）×3% = 60万円
（住宅の価格－控除額）×税率（３％）＝収める税額
という計算です。

正確な控除額などは、東京都主税局の不動産取得税とはをご参照ください。
これも、私の購入した物件は住宅ローン減税同様、昭和57年1月1日以降の建物では無いので受けられませんでした。

昭和57年1月1日より古い家を購入したけど？

古い家は控除はありませんが、それだけお得な価格で手に入れられたと考えるようにしました。
そもそも、古くて建物の価格はほぼないような物件だったため、仕方なかったと思います。
ポジティブに考えると、控除の手続きといった面倒なこともありません。
あと、新築だと固定資産税も高いですが、古い家は、固定資産税が低いです。

ですが、古い家は、控除も無く、火災保険が高くなるのでやはり辛いです。
昭和57年1月1日以降の住宅かどうかも住宅を選ぶポイントにすると良いと思います。

次は「中古物件の火災保険と地震保険はいくら？」

ローン内定後の流れ

無事に住宅ローンの内定をもらえたら、今後の流れについて、しっかり確認しておくといいと思います。
自分の場合は、リフォーム工事も挟んでいましたのでこのような流れです。

1. リフォームの内容を確定させる。
2. リフォーム工事をする。
3. 銀行に行って「金銭消費貸借契約」等の締結を行う。
4. 融資金の実行予定日（引渡しの日）を決めて、融資実行を依頼する。

※借金のことを、法律上では、「金銭消費貸借」といいます。

この中で特に、金銭消費貸借契約がわかりづらかったので、自分が調べたことを書いておきます。

融資金額は下げることができる

住宅ローンで借りる金額はすでに決めて、内定をもらっております。
しかし、提出した住宅ローンの金額は、リノベーション前に決めました。リフォーム工事が思ったより安かったりなど、場合によっては、借りる金額が少なくなる事があるかもしれません。

金銭消費貸借契約等の締結の前であれば、借りる金額を減らすことは可能です。
逆に希望金額を増やすとなると、再度審査が必要となりますので、注意が必要です。

金銭消費貸借契約等の締結のタイミング

金銭消費貸借契約等の締結のタイミングは、手付金を抜いた「残代金」を支払う引き渡し日の、少し前に銀行で行います。

銀行にもよりますが、残代金を支払う日の少なくても３〜５営業日前には、銀行へ行って金銭消費貸借契約等の締結をしておかないと、銀行の処理が引渡し日に間に合いません。

私の借りた都市銀行は、休日も対応しているローンの窓口があったので、土曜日に予約をして対応してもらいました。

「金銭消費貸借契約」等の締結に必要なもの

前日に電話がきて、最終確認がありました。
ローンの金額や持ち物、火災保険の説明は必要かなどの確認でした。

銀行へ行く前に決めておくことや、必要な持ち物がありますのでチェックしておきます。

• 選択する金利（固定、変動）の内容の決定
• 火災保険について（銀行で契約しない場合は不要）
• 団信のがん保険などのオプション（特約）の決定
• 新住所の住民票 1通
• 実印
• 新住所での印鑑証明証 2通
• 銀行通帳
• 預金口座届け印
• 現住所での住民票（家族全員）
• 免許証（旧住所で構わない）
• 健康保険証
• 検査済証（手元にあったら持っていきますが、無かったので不動産会社に用意してもらいました）

引っ越し前に新住所の住民票が必要？

銀行に提出する書類に、新住所の住民票と書いてありましたが、引っ越す前に新しい住民票を手に入れられる訳はありません。転入届けが必要です。
おかしいなと思って調べてみると、いやはや融資制度が実務と矛盾しているグレーな話が存在していました。

• ローンを組まないと、家を買えない
• 家を買わないと、家に住めない
• 家に住んでいないと、住民票移動が出来ない
• 住民票移動ができないと、ローンを組めない

というループ状態。
役所も事情はわかっているようですが、「もう引っ越しましたか？」と聞かれたら、「はい引っ越しました。」と言わないと、転入届は受理されません。という事で住民票の移動手続きができません。

融資制度の目的は、「低い利子での融資を、融資の申込者本人が住む家に対して行う」という事なので、住民票が必要なのですが、この時系列的問題はどうにかならないものなのでしょうか。。

ちなみに、窓口で住民票をもらう時に、用途は？と聞かれました。
用途を書く欄があり、いきなりのことだったので、オロオロしながら「銀行へ提出」と書きましたが、無事に受理されました。

次は「古い物件は住宅ローン減税と不動産取得税軽減措置が受けられない？」